Приёмка квартиры в новостройке: порядок, акты и гарантия застройщика

По закону застройщик обязан передать квартиру в состоянии, которое соответствует договору и проекту. Если есть недостатки, до подписания передаточного акта можно потребовать акт о несоответствии. Гарантия на объект с сентября 2024 года — не менее трёх лет.

Опубликовано 14 октября 2026 г.. Обновлено 14 октября 2026 г..

Что должен передать застройщик

Застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям. Вместе с квартирой он обязан передать инструкцию по эксплуатации: правила и условия безопасного использования объекта, срок службы объекта, элементов отделки, инженерных систем и конструктивных элементов.

Закон о долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) не содержит чек-листа приёмки. Перечень проверок и допусков по отдельным видам работ в нём не приведён.

Как проходит приёмка

Сообщение о готовности. Застройщик направляет его заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо вручает лично под расписку. Срок отправки: не менее чем за месяц до срока передачи по договору, а при сроке начала передачи — не менее чем за 14 рабочих дней до его начала.
Начало приёмки. Участник, получивший сообщение, приступает к принятию в срок по договору. Если срок в договоре не указан, то в течение семи рабочих дней со дня получения.
Осмотр. Квартиру проверяют на соответствие договору, проекту и обязательным требованиям. Найденные недостатки фиксируются письменно.
Акт о несоответствии. До подписания передаточного акта участник вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором указано несоответствие объекта требованиям закона.
Передаточный акт. Передача оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, где указаны дата и основные характеристики помещения. До подписания участник вправе отказаться от его подписания, пока застройщик не выполнит обязанности по устранению недостатков.

Что можно требовать при недостатках

Если недостатки ухудшили качество объекта или сделали его непригодным для использования по договору, участник по своему выбору вправе потребовать:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При существенном нарушении требований к качеству или неустранении недостатков в разумный срок участник вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки ничтожны.

Сколько действует гарантия

Гарантийные сроки устанавливает договор, но закон задаёт нижнюю границу:

Что	Минимальный гарантийный срок	С какого момента
Объект долевого строительства (кроме оборудования и отделки)	не менее трёх лет	со дня передачи объекта
Технологическое и инженерное оборудование	не менее трёх лет	со дня подписания первого передаточного акта
Результат отделочных работ и элементы отделки	не менее одного года	со дня передачи объекта

Эти сроки действуют по редакции закона после изменений 2024 года. Если договор заключён до 01.09.2024, какой срок применяется, в проверенных источниках не уточнено: смотрите текст своего договора.

Если договор предусматривает соответствие отделки стандарту застройщика, соответствие подтверждается этим стандартом.

Как устраняются недостатки после передачи

Участник вправе предъявить иск или письменное требование, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить их в срок, согласованный с участником. Конкретного числа дней закон не называет. Если застройщик отказывается или не исполняет требование в срок, участник вправе обратиться в суд.

За что застройщик не отвечает

Застройщик не отвечает за недостатки, обнаруженные в гарантийный срок, если докажет, что они возникли вследствие:

нормального износа;
нарушения требований технических регламентов или правил эксплуатации;
ненадлежащего ремонта, проведённого самим участником или привлечёнными им третьими лицами;
нарушения правил из инструкции по эксплуатации.

Совет: найденные до ремонта недостатки зафиксируйте в акте до начала отделочных работ.

Если не прийти на приёмку

Когда участник уклоняется от принятия квартиры или отказывается её принять, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи, вправе составить односторонний акт о передаче. Условие: застройщик располагает сведениями о получении участником сообщения, либо письмо вернулось с отказом или за отсутствием адресата. Риск случайной гибели объекта переходит к участнику со дня составления одностороннего акта.

Это правило не действует, если участник потребовал акт о несоответствии.

Частые вопросы

За какое время застройщик должен сообщить о готовности квартиры?

Не менее чем за месяц до установленного договором срока передачи. Если установлен срок начала передачи, сообщение направляют не менее чем за 14 рабочих дней до его начала. Сообщение отправляют заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо вручают лично под расписку.

Сколько времени дано на приёмку после получения сообщения?

Приступить к принятию нужно в срок, предусмотренный договором. Если в договоре срок не указан, приёмку начинают в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения.

Можно ли отказаться подписывать передаточный акт?

Да, если есть несоответствия. До подписания передаточного акта участник вправе потребовать от застройщика составить акт с описанием несоответствия объекта требованиям закона и отказаться от подписания передаточного акта, пока застройщик не выполнит свои обязанности по устранению недостатков.

Какая гарантия у застройщика на квартиру?

Для договоров, к которым применяется действующая редакция закона, гарантийный срок на объект не может быть менее трёх лет, на технологическое и инженерное оборудование тоже не менее трёх лет, на отделочные работы не менее одного года. Конкретные сроки указаны в договоре. Какой срок применяется к договорам, заключённым до 01.09.2024, в проверенных источниках не уточнено, поэтому ориентируйтесь на текст своего договора.

За сколько дней застройщик обязан устранить недостатки?

Закон не называет число дней. Застройщик обязан устранить недостатки в срок, который он согласовал с участником долевого строительства. Если он отказывается или не укладывается в срок, участник вправе обратиться в суд.

Что будет, если не прийти на приёмку?

Если участник уклоняется от принятия или отказывается принять квартиру, застройщик по истечении двух месяцев со дня, указанного в договоре для передачи, вправе составить односторонний акт о передаче. Риск случайной гибели объекта переходит к участнику со дня составления такого акта. Исключение — случай, когда участник потребовал акт о несоответствии.

Теряется ли гарантия застройщика после того, как я сделал ремонт?

Не автоматически. Застройщик не отвечает за недостатки, если докажет, что они возникли из-за ненадлежащего ремонта, проведённого самим участником или привлечёнными им третьими лицами, либо из-за нарушения правил эксплуатации.

На чём основаны данные (11)

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (ред. от 09.04.2026), ст. 7 ч. 1, 1.1: Застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям; при передаче он обязан передать инструкцию по эксплуатации объекта (правила и условия безопасного использования, срок службы объекта и элементов отделки, инженерных систем, конструктивных элементов). (www.consultant.ru, проверено 14 октября 2026 г.)
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (ред. от 09.04.2026), ст. 7 ч. 2, 3, 4: При недостатках, ухудшивших качество или делающих объект непригодным для использования по договору, участник долевого строительства по выбору вправе потребовать: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. При существенном нарушении требований к качеству или неустранении недостатков в разумный срок участник вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки ничтожны. (www.consultant.ru, проверено 14 октября 2026 г.)
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (ред. от 09.04.2026); изменён ФЗ от 08.08.2024 N 266-ФЗ, ст. 7 ч. 5: Гарантийный срок на объект долевого строительства (кроме технологического и инженерного оборудования и результата отделочных работ) устанавливается договором и «не может составлять менее чем три года»; исчисляется со дня передачи объекта участнику, если договором не предусмотрено иное. (www.consultant.ru, проверено 14 октября 2026 г.)
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (ред. от 09.04.2026), ст. 7 ч. 5.1: Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта, устанавливается договором и «не может составлять менее чем три года»; исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. (www.consultant.ru, проверено 14 октября 2026 г.)
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (ред. от 09.04.2026); часть введена ФЗ от 26.12.2024 N 482-ФЗ, ст. 7 ч. 1.2, 5.2: Гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки устанавливается договором и «не может составлять менее чем один год»; исчисляется со дня передачи объекта участнику. Если договор предусматривает соответствие отделки стандарту застройщика, соответствие подтверждается этим стандартом. (www.consultant.ru, проверено 14 октября 2026 г.)
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (ред. от 09.04.2026), ст. 7 ч. 6: Участник вправе предъявить иск или письменное требование застройщику по ненадлежащему качеству, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить недостатки «в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства»; при отказе или неисполнении в срок участник вправе обратиться в суд. Конкретного числа дней для устранения в ст. 7 нет. (www.consultant.ru, проверено 14 октября 2026 г.)
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (ред. от 09.04.2026), ст. 7 ч. 7: Застройщик не отвечает за недостатки, обнаруженные в гарантийный срок, если докажет, что они возникли вследствие нормального износа, нарушения требований технических регламентов или правил эксплуатации, либо «ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами», а также нарушения правил из инструкции по эксплуатации. (www.consultant.ru, проверено 14 октября 2026 г.)
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (ред. от 09.04.2026), ст. 8 ч. 4: Застройщик не менее чем за месяц до установленного договором срока передачи (если установлен срок начала передачи - не менее чем за 14 рабочих дней до начала) обязан направить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении (или вручить лично под расписку) сообщение о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Участник, получивший сообщение, обязан приступить к принятию в срок, предусмотренный договором, а если срок не установлен - в течение семи рабочих дней со дня получения. (www.consultant.ru, проверено 14 октября 2026 г.)
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (ред. от 09.04.2026), ст. 8 ч. 1, 5: До подписания передаточного акта участник вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указано несоответствие объекта требованиям ч. 1 ст. 7, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей по ч. 2 ст. 7. Передача оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, где указаны дата и основные характеристики помещения. (www.consultant.ru, проверено 14 октября 2026 г.)
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (ред. от 09.04.2026), ст. 8 ч. 6: Если участник уклоняется от принятия или отказывается принять объект (кроме случая, когда он потребовал акт о несоответствии по ч. 5), застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи, вправе составить односторонний акт о передаче; риск случайной гибели объекта переходит к участнику со дня составления одностороннего акта. Условие: застройщик располагает сведениями о получении участником сообщения либо письмо вернулось с отказом/за отсутствием адресата. (www.consultant.ru, проверено 14 октября 2026 г.)
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ст. 7 ч. 5: прежняя норма о гарантийном сроке на объект в пять лет больше не действует, с 01.09.2024 минимальный срок, который может быть установлен договором, составляет три года. Какой срок применяется к договорам, заключённым до 01.09.2024, на открытых страницах не проверено. (www.consultant.ru, проверено 14 октября 2026 г.)