Договор на ремонт квартиры: что прописать

Какие нормы применяются

Договор бытового подряда заключает подрядчик-предприниматель с гражданином, которому результат нужен для бытовых или личных целей. Это публичный договор. К вопросам, которые Гражданский кодекс не урегулировал, применяется закон о защите прав потребителей.

Кодекс прямо не говорит, к какому виду подряда относится ремонт квартиры: бытовому или строительному. Если по договору строительного подряда гражданин заказывает ремонт для личных нужд, закон применяет правила о правах заказчика по бытовому подряду (статья 740). Нормы приведены в редакциях, проверенных в октябре 2026 года, перед подписанием договора сверяйте актуальные тексты. Статья не заменяет консультацию юриста.

Сроки и этапы

В договоре подряда указывают начальный и конечный сроки работы. По согласованию можно предусмотреть сроки завершения отдельных этапов. Подрядчик отвечает за нарушение и конечного, и промежуточных сроков, если закон или договор не предусматривают иного (статья 708).

Если этапы и их сроки записаны в договоре, ответственность за нарушение промежуточного срока наступает так же, как за нарушение конечного.

Перечень работ, цена и оплата

Бытовой подряд оплачивается после окончательной сдачи результата. С согласия заказчика её можно оплатить при заключении договора полностью или выдать аванс (статья 735). Нормы, которая ограничивала бы размер аванса по ремонту, в проверенных текстах не найдено, поэтому сумму и порядок платежей прописывают в договоре.

Подрядчик не вправе навязывать включение в договор дополнительных работ или услуг. Заказчик вправе отказаться от оплаты работ, не предусмотренных договором (статья 731). Поэтому перечень закрепите письменно, а дополнения оформляйте отдельным соглашением.

Приёмка и акт

Заказчик обязан в сроки и в порядке, предусмотренных договором, осмотреть и принять результат с участием подрядчика. Если обнаружены отступления от договора или недостатки, о них нужно немедленно заявить подрядчику (статья 720).

• Принявший результат без проверки лишается права ссылаться на явные недостатки.
• О скрытых недостатках нужно известить подрядчика в разумный срок после обнаружения.
• Ссылаться на недостатки можно, если они оговорены в акте приёмки или в акте оговорена возможность предъявить требования позже.
• При споре о недостатках или их причинах по требованию любой стороны назначается экспертиза. Расходы несёт подрядчик, кроме случаев, когда экспертиза не выявила нарушений подрядчика или причинной связи.

Сдачу результата и приёмку по строительному подряду оформляют актом, который подписывают обе стороны. Если одна сторона отказывается подписать акт, делается отметка об этом, и акт подписывает другая сторона. Суд может признать односторонний акт недействительным, только если мотивы отказа от подписания признает обоснованными (статья 753).

Гарантия и недостатки

Гарантийный срок устанавливает договор. Если гарантийный срок не установлен, недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата. Гарантийный срок начинает течь с момента, когда результат был принят или должен был быть принят заказчиком, если договором не предусмотрено иное (статья 724).

Для строительных работ действуют те же правила, но предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет (статья 756). В бытовом подряде недостатки, обнаруженные не позднее двух лет, а для недвижимого имущества не позднее пяти лет со дня приёмки, дают заказчику право выбора (статья 737). Относится ли внутренняя отделка квартиры к недвижимому имуществу, в тексте статей не сказано. Пять лет — не гарантия: это предельный срок обнаружения недостатков, а гарантийный срок на конкретные виды ремонта задаёт договор.

При недостатках заказчик вправе по своему выбору потребовать:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков, если такое право предусмотрено договором.

Если недостатки не устранены в разумный срок либо существенны и неустранимы, заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (статья 723). Закон о защите прав потребителей добавляет повторное выполнение и возмещение расходов на устранение недостатков своими силами или третьими лицами (статья 29).

Подрядчик отвечает за дефекты, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они возникли от нормального износа, неправильной эксплуатации, инструкций заказчика или ненадлежащего ремонта самим заказчиком либо третьими лицами (статья 755).

Что делать при срыве сроков

При нарушении срока начала или окончания работы либо промежуточных сроков потребитель вправе выбрать одно из действий:

• назначить подрядчику новый срок;
• поручить ремонт третьим лицам за разумную цену с возмещением расходов;
• потребовать уменьшения цены;
• отказаться от договора.

Кроме того, потребитель вправе требовать полного возмещения убытков (статья 28 закона о защите прав потребителей).

Неустойка за нарушение сроков составляет три процента цены за каждый день просрочки. Если цена не определена, берётся общая цена заказа. Договором можно установить более высокий размер. Взысканная сумма не может превышать цену отдельного вида работы или общую цену заказа.

Отказ от договора

Заказчик по бытовому подряду вправе в любое время до сдачи ему работы отказаться от договора. Он оплачивает подрядчику часть цены пропорционально выполненному и возмещает расходы, произведённые до отказа. Условия договора, которые лишают заказчика этого права, ничтожны (статья 731).

Что внести в договор

1. Начальный и конечный сроки, а также сроки каждого этапа.
2. Перечень работ. Всё, чего нет в перечне, оформляется отдельным соглашением.
3. Цену и порядок оплаты: размер аванса, этапы платежей.
4. Порядок приёмки и форму акта, в том числе возможность предъявить требования по недостаткам после подписания.
5. Гарантийный срок, выраженный числом, и порядок обращения по недостаткам.
6. Размер неустойки, если вы хотите установить его выше закона.