Ремонт квартиры в старом фонде Санкт-Петербурга

Что такое старый фонд

В классификации жилой недвижимости Петербурга старый фонд — здания, построенные до 1917 года. В документах Росинвентаризации год постройки бывает необъективным, там может быть указан год реконструкции. Материал и год можно узнать только из техпаспорта на квартиру или справки о техническом состоянии дома.

По инвентаризации середины 1990-х годов дореволюционные дома составляли около 95 процентов в Адмиралтейском и Центральном районах, 83 процента в Петроградском и 68 процентов в Василеостровском. На старый фонд приходится не более 16 процентов городского жилья, более свежих данных BN.ru не нашёл.

Из чего построены дома

В историческом центре преобладают кирпичные здания из полнотелого глиняного кирпича с несущими каменными стенами и деревянными перекрытиями. Толщина наружных стен преимущественно от 510 мм до 900 мм. Преобладают каменные дома в 2–6 этажей со скатной крышей и холодным чердаком.

Перекрытия. В домах, построенных до 1870-х годов, преимущественно деревянные балки. Металлические балки применяют с 1870-х годов, но широко начали использовать только в XX веке. Часто в одном доме на первых этажах деревянные балки, на верхних металлические. Заполнение перекрытий даже при металлических балках деревянное. BN.ru советует проверять перекосы балок или лаг шариком, катящимся по полу, а подробный анализ перекрытий, по тому же источнику, делают только эксперты.

Высота потолков. По гигиеническим нормам доходных домов высота жилых помещений 3,54 м. Это историческая норма, а не замер: реальные замеры в источниках не приведены. В барских квартирах потолки доходили до 5 метров.

Планировка и её наследие

До середины XIX века планировка была анфиладной, с 1860-х годов анфиладно-коридорной. Дворы-колодцы возникли из желания застроить участок максимумом квартир. Почти все лестницы были каменными, чёрные лестницы тёмные и крутые.

После революции доходные дома переоборудовали под коммунальное жильё, барские квартиры делили перегородками. При капремонтах второй половины 1970-х и первой половины 1980-х годов чаще всего нетронутыми оставляли только наружные стены, остальные элементы заменялись.

Среди минусов центра Горшков называет дворы-колодцы, физический износ конструкций, например деревянных перекрытий, недостаточную теплоизоляцию стен, окон и чердачных перекрытий, плохую звукоизоляцию внутренних перегородок.

Что проверить до начала ремонта

1. Получите техпаспорт на квартиру и справку о техническом состоянии дома: из них видно материал и год постройки.
2. Сверьте текущую планировку с паспортом ПИБ: по данным BN.ru, в квартирах старого фонда множество незаконных перепланировок.
3. Осмотрите перекрытия: проверьте перекосы полов, при необходимости закажите обследование.
4. Обратите внимание на ванные, выгороженные из прихожей или кухни при советских «уплотнениях»: по данным РБК Недвижимости, надёжной гидроизоляции там чаще всего нет.
5. На верхних этажах проверьте кровлю: по данным РБК Недвижимости, талая вода проникает в швы листовой металлической кровли и течёт в квартиры.

Перепланировка и мокрые зоны

BN.ru пишет, что без утверждённого проекта и технического надзора нельзя устанавливать ванны, переносить кухни и санузлы, пробивать несущие стены. По оценке издания, вариант «ванна на кухне» сегодня не пройдёт согласование, кроме первого этажа или двухуровневой квартиры, где нижний этаж тоже ваш. Ванну в коридоре, по той же оценке, ещё можно узаконить. Это оценка издания, а не норма.

Надстройка мансард, по данным РБК Недвижимости, разрешается при условии капремонта всего здания, а трудности возникают при согласовании с КГИОП.

В Петербурге перепланировку согласует администрация района, решение принимают в течение 45 календарных дней. Порядок разобран в статье «Как согласовать перепланировку квартиры в Санкт-Петербурге». Если дом или квартира — памятник, действует отдельный режим, о нём в статье «Когда для ремонта квартиры нужен КГИОП».

Чего источники не сообщают

• Лестницы без лифта и подъём материалов: отдельных источников не найдено.
• Кривизна стен и геометрия помещений: отдельный источник не найден.
• Печи и дымоходы в современном состоянии домов: источники описывают только историческое печное отопление.
• Современное состояние окон и инженерных сетей: подробных источников не найдено.
• Официальные данные Фонда капитального ремонта и ГИС ЖКХ по конкретным домам не получены.

Эти вопросы решаются обследованием конкретного дома и проектом.