Как согласовать перепланировку квартиры в Санкт-Петербурге

Что считается перепланировкой и переустройством

Переустройство и перепланировка в многоквартирном доме проводятся по согласованию с органом местного самоуправления. Закон разделяет эти понятия. Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, из-за которых нужно менять технический паспорт. Перепланировка — изменение границ или площади помещения, образование новых помещений или изменение внутренней планировки.

Документ о согласовании служит основанием для начала работ. Работы без такого решения считаются самовольными.

Кто согласует в Санкт-Петербурге

Услугу «согласование переустройства и (или) перепланировки» предоставляет администрация района. Заявление подают в администрацию района, где находится квартира, или в любое подразделение МФЦ. По регламенту подать документы можно при личном посещении администрации, по почте, в электронной форме через портал gu.spb.ru и через МФЦ.

Проект рассматривает районная межведомственная комиссия. Её создаёт администрация района, и к её полномочиям относится согласование проектов на переустройство и перепланировку жилых помещений без изменения их назначения.

Действует региональный регламент, утверждённый распоряжением Жилищного комитета от 12.08.2021 № 735-р. Прежний регламент, утверждённый распоряжением от 22.01.2018 № 39-р, утратил силу с 17 августа 2021 года.

Какие документы нужны

Часть бумаг готовит заявитель, остальные орган запрашивает сам. Заявитель вправе представить их по собственной инициативе.

Что должно быть в проекте

Регламент перечисляет разделы проекта: сведения об исходной и разрешительной документации, пояснительная записка, архитектурные решения, инженерное оборудование, конструктивные и объёмно-планировочные решения (если затрагиваются капитальные стены и перекрытия), организация производства работ, пожарная безопасность и охрана окружающей среды.

В исходных данных нужны:

• техническое заключение о состоянии строительных конструкций от специализированной организации, если затрагиваются несущие и ограждающие конструкции здания;
• акт обследования дымоходов и вентиляционных каналов;
• поэтажные планы, в том числе выше- и нижерасположенных помещений;
• план совмещённых инженерных сетей;
• обмерные чертежи.

Сколько это занимает и когда могут отказать

Решение принимают в течение 45 календарных дней со дня представления документов. Выдают или направляют его не позднее чем через три рабочих дня после принятия. Приостановление услуги регламентом не предусмотрено.

Отказать в согласовании можно только в четырёх случаях:

• не представлены документы, которые должен принести заявитель;
• на межведомственный запрос пришёл ответ, что нужного документа нет, а заявитель не представил его в течение 15 рабочих дней после уведомления;
• документы поданы не в тот орган;
• проект не соответствует требованиям законодательства.

В решении об отказе должна быть ссылка на нарушения. Его можно обжаловать в суде.

Что согласовать нельзя

Правила технической эксплуатации жилищного фонда не допускают перепланировку, которая ведёт к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, нарушению работы инженерных систем, ухудшению сохранности фасадов и нарушению противопожарных устройств. Нельзя и ухудшать условия проживания других граждан дома.

Несущие и ограждающие конструкции дома относятся к общему имуществу собственников. Если работы невозможны без присоединения к квартире части общего имущества, нужно согласие всех собственников помещений дома.

По разъяснению Минстроя, со ссылкой на пункт 4.2.4 Правил технической эксплуатации жилищного фонда, в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается расширять и пробивать проёмы. Письма Минстроя — разъяснения, а не нормы.

Минстрой указывает, что при перепланировке следует учитывать планировочные решения помещений выше и ниже вашей квартиры, и отмечает, что СП 54.13330.2022 на перепланировку жилых помещений не распространяется. Перенос мокрых зон лучше обсудить с проектировщиком до подачи документов.

Что делать после завершения работ

Порядок завершения описывает статья 28 Жилищного кодекса. После работ заявитель направляет в орган уведомление о завершении, а при перепланировке прикладывает технический план помещения. Завершение подтверждает акт приёмочной комиссии, его утверждают в срок не больше тридцати дней со дня получения уведомления. Перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в ЕГРН о границах или площади помещения.

Регламент 2021 года новый порядок завершения не описывает, поэтому детали процедуры стоит уточнить в администрации своего района.

Самовольная перепланировка: штраф и суд

Самовольной считается перепланировка без решения о согласовании или с нарушением согласованного проекта. Административный штраф для граждан по части 2 статьи 7.21 КоАП РФ — от 2 000 до 2 500 рублей. Помимо штрафа, собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок, который устанавливает орган согласования.

Суд может сохранить помещение в изменённом виде, если не нарушены права и законные интересы граждан и нет угрозы жизни или здоровью. Внесудебного порядка сохранения самовольной перепланировки Жилищный кодекс не устанавливает.

Если помещение не приведено в прежнее состояние, суд по иску органа вправе принять решение о продаже помещения с публичных торгов. Новый собственник обязан привести его в прежнее состояние.

Порядок действий

1. Закажите обмеры и проект у проектной организации. Если затрагиваются несущие или ограждающие конструкции, понадобится техническое заключение.
2. Если работы невозможны без присоединения части общего имущества, проведите общее собрание собственников и оформите протокол.
3. Подайте заявление и документы в администрацию района или в МФЦ.
4. Дождитесь решения о согласовании и только после этого начинайте работы.
5. По завершении направьте уведомление с техническим планом и дождитесь акта приёмочной комиссии.