Ремонт мест общего пользования в коммунальной квартире: кто платит и как договориться

Что относится к общему имуществу коммуналки

Жилищный кодекс (статья 41) относит к общему имуществу в коммунальной квартире помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты. Такие помещения принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности.

Кто платит за содержание кухни, коридора и санузла

Собственники комнат несут бремя расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, и доля обязательных расходов каждого определяется его долей в праве на это имущество (статья 43 ЖК РФ). Доля, в свою очередь, пропорциональна площади комнаты.

Гражданский кодекс говорит о том же шире: каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате обязательных платежей по общему имуществу, «а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению» (статья 249 ГК РФ).

Отдельно существует общее имущество всего дома. По Жилищному кодексу к нему относятся несущие и ненесущие ограждающие конструкции, крыши и оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме.

Если сосед не согласен

Статьи 41–43 Жилищного кодекса не описывают, как собственники комнат принимают решение именно о ремонте мест общего пользования. Общие правила дают нормы Гражданского кодекса о долевой собственности:

• владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (статья 247);
• участник вправе получить в пользование часть общего имущества, соразмерную своей доле, а если это невозможно, требовать соответствующей компенсации от тех участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю (там же);
• каждый участник обязан соразмерно доле участвовать в расходах на содержание и сохранение общего имущества (статья 249).

Как суды применяют эти нормы к спорам о ремонте мест общего пользования в коммуналках, в материале не изучалось.

Перепланировка мест общего пользования

Изменить размер общего имущества коммуналки, например присоединить часть коридора к своей комнате, можно только с согласия всех собственников и только путём переустройства или перепланировки. Сама перепланировка проводится по согласованию: в Петербурге эту услугу предоставляет администрация района, решение принимают в течение 45 календарных дней. Порядок разобран в статье «Как согласовать перепланировку квартиры в Санкт-Петербурге».

Коммуналки в Петербурге

По тем же данным, ежегодно расселяют около двух тысяч квартир, с 2020 года расселили 9,4 тыс. Новая газета со ссылкой на чиновников приводит те же 56,3 тыс. квартир и 193 тыс. семей на конец осени 2025 года и пишет, что ежегодно расселяют не меньше двух тысяч. Целевую программу «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» Законодательное собрание утвердило 17.10.2007; по Википедии, расселение началось с приватизацией в начале 1990-х, а его пик в Петербурге пришёлся на 1993 год.

Коммуналки есть не только в старом фонде. По BN.ru, многокомнатные квартиры коридорного типа в рядовых сталинских домах заселялись коммунальным способом, а в панельных брежневках немало коммуналок на две семьи; там же отмечено, что в Петербурге остались многонаселённые коммуналки из 11–12 комнат, не поддающиеся расселению. Об особенностях домов — на страницах «Ремонт квартиры в старом фонде» и «Ремонт квартиры в сталинке».

Что осталось за рамками

• Порядок для нанимателей комнат по социальному найму.
• Судебная практика по спорам о ремонте мест общего пользования.
• Правила согласования перепланировки комнаты в коммунальной квартире с участием соседей.

Ответы на эти вопросы нужно уточнять у юриста и в администрации района.