От их состояния зависит, какой ремонт вам нужен и что войдёт в смету. Дальше — проект с планом демонтажа, согласования с управляющей компанией и соседями, демонтаж, который покажет реальное состояние стен, и только потом закупка материалов по графику. Ниже — порядок по шагам, что менять обязательно и где можно сэкономить.
Почему во вторичке начинают не с материалов
В новостройке под отделкой то, что сделал застройщик. Во вторичной квартире — прошлые ремонты, чужие решения и инженерия, возраст которой вы не знаете. Объём работ, а значит и смета, зависит именно от неё.
Две главные угрозы старой квартиры — пожар и залив. По памятке LEBREN, чаще всего квартиры горят из-за неисправной электрики, а заливают их чаще всего изношенные трубы, краны и подводки. И проводка, и трубы спрятаны под отделкой, поэтому заранее купленные обои и плитка могут оказаться не самой срочной статьёй расходов.
Порядок старта выглядит так:
- Обследовать квартиру вместе с инженером.
- Решить, какой ремонт нужен: косметический или капитальный.
- Сделать проект с планом демонтажа.
- Согласовать работы с управляющей компанией и предупредить соседей.
- Провести демонтаж и принять его.
- Закупать материалы по графику — к каждому этапу.
Шаг 1. Обследование: что проверить до покупки материалов
Осматривать квартиру лучше вместе с инженером — без опыта легко пропустить важное. Вот на что смотрят в первую очередь.
Проводка и электрощит
Алюминиевые провода и изоляция возрастом 30–50 лет не рассчитаны на современную технику. Духовка, варочная панель, бойлер, кондиционер и тёплый пол на одной тонкой линии — классическая причина возгорания. Если в щите нет УЗО и дифавтоматов, утечка тока или пробой изоляции не отключатся вовремя. Запах гари и тёплые розетки — повод вызвать электрика, не дожидаясь ремонта.
В старом фонде мощности на квартиру бывает мало. На одном объекте LEBREN — квартире 74 м² — к парадному щитку подходили всего два автомата. В квартиру завели новый кабель и собрали свой щиток с автоматами на каждую группу. Замену вводного кабеля от этажного щита согласуют с электриком управляющей компании.
Трубы, краны и стояки
Главная причина заливов, по памятке, — износ: трубы, краны, смесители и гибкие подводки. Их советуют менять раз в 10 лет — выйдет дешевле, чем восстанавливать две квартиры, свою и соседскую. На осмотре смотрят, из чего сделаны трубы, есть ли запорные краны на вводе и можно ли до них добраться.
Работы на стояках — отдельная история. Чтобы заменить краны и радиаторы, стояки отключает управляющая компания, а опускать фановый тройник можно, лишь когда работы одобрили и УК, и соседи снизу. Это стоит выяснить до старта, а не в день, когда сантехник уже на объекте.
Перекрытия, стены и балки
Полную картину по стенам и перекрытиям даёт только демонтаж, но уже на осмотре понятно, где проходят несущие стены и вентканалы. Трогать их можно только по согласованному проекту: этого требует закон, и от них зависит безопасность всего дома. В старом фонде отдельно смотрят потолочные балки: их выравнивают под прямой угол — иначе потолочный молдинг подчеркнёт каждую неровность стыка.
Окна и наружные стены
Если окна или остекление лоджии будете менять, решите это до старта: их ставят раньше штукатурки, иначе откосы придётся делать заново. В панельных и блочных домах на черновом этапе швы наружных стен — между блоками и плитами, которые выходят на улицу, — вскрывают и запенивают заново, чтобы убрать сквозняки и мостики холода.
Вентиляция
Без принудительной вытяжки с обратным клапаном на потолке санузла появится плесень. Канал от вентилятора до шахты герметизируют на примыканиях, а сам вентканал, как и несущие стены, без проекта не трогают.
Шаг 2. Решите, какой ремонт нужен
По итогам осмотра становится понятно, хватит ли обновить отделку или придётся менять скрытое. Если проводка старая, а трубы давно не меняли, косметика поверх них — деньги, которые придётся потратить второй раз: квартиру ремонтируют раз в 10–20 лет, и вскрывать свежую плитку ради труб обидно. Чем отличаются виды ремонта и где проходит граница между ними, разобрано в статье о видах ремонта.
Шаг 3. Проект — до первого удара перфоратора
Во вторичке проект начинается с обмерного плана и плана демонтажа: какие стены сносят, какие остаются, где пройдут новые трассы электрики и сантехники. Без чертежей решения принимают «на ходу», а готовые стены потом вскрывают. Минимум — технический проект: в LEBREN эти 19 листов чертежей достаются в подарок, если договор подписан в течение 7 дней после замера, — это один из четырёх подарков на выбор.
Если хотите снести стену между кухней и комнатой или сдвинуть перегородки, это перепланировка. Её согласуют законно и заранее: вместе с проектом на это уходит несколько месяцев. Куда подавать документы — в статье с чего начать ремонт.
Шаг 4. Управляющая компания и соседи
Во вторичке ремонт задевает и общее хозяйство дома: стояки, этажный щит, подъезд. До старта выясните в УК:
- график шумных работ — у многих УК он свой, бывает и дневной «тихий час»;
- как и когда отключают стояки для замены кранов и радиаторов;
- можно ли заменить вводной кабель и с каким электриком это согласовать;
- как организовать вывоз строительного мусора.
Соседей предупредите объявлением в подъезде — когда и в какие часы будут работы и как связаться. Хороший подрядчик берёт это на себя и указывает телефон прораба — тогда соседи звонят ему, а не вам. С соседями снизу заранее обсудите работы на канализационном стояке, если они нужны. С согласованиями в УК и ТСЖ помогает LEBREN, а на время работ бригада закрывает плёнкой и картоном окна, двери и общие зоны дома.
Шаг 5. Демонтаж и что под ним бывает
Во вторичке демонтаж — самый информативный этап. Снимают старые обои, плитку, паркет, краску и штукатурку, трубы, радиаторы, сантехнику и при необходимости проводку. Только теперь видно, в каком состоянии на самом деле стены, перекрытия и коммуникации.
Под старой отделкой прячутся и распределительные коробки — поэтому в смете их точное количество определяют по месту. Памятка LEBREN называет скрутки без пайки и ослабшие контакты в коробках одной из причин возгораний: они греются, оплавляют изоляцию и искрят. В новой разводке провода соединяют клеммами, гильзами или пайкой — без «голых» скруток.
Демонтаж — такой же этап, как остальные: его принимает технадзор, и только после акта вы его оплачиваете. Как устроена такая проверка — в статье о технадзоре при ремонте.
Шаг 6. Материалы — по графику, а не заранее
Материалы закупают после проекта и сметы, по графику закупок: каждую позицию привозят на объект за 1–2 недели до того этапа, где она нужна. Скрытую сантехнику, двери, доску и мебель везут долго, поэтому их заказывают заранее, чтобы ремонт не стоял. Черновые материалы может закупить подрядчик: тогда гарантия в LEBREN — 24 месяца вместо 12, а если LEBREN закупает и черновые, и чистовые — 36.
Что менять обязательно, а где можно сэкономить
Правило простое: не экономьте на том, что переделывают только с разрушением отделки. Остальное можно сделать проще или отложить.
| Не экономить | Можно сэкономить |
|---|---|
| Проводка — целиком: если менять её кусками, перегрузки останутся | Отделка «под дорогой материал»: кварцвинил «ёлочкой» вместо паркета, керамогранит под мрамор вместо камня |
| Щит, где ванная, кухня, розетки и тёплый пол защищены УЗО и дифавтоматами | Деревянные рейки вместо глухой перегородки — зонируют комнату и не забирают свет |
| Трубы, краны и подводки; минимум при ограниченном бюджете — коллекторная разводка, фильтры, регулятор давления и датчики протечек | Кухня: на одном из объектов LEBREN гарнитур оставили прежний, а фасады заменили, чтобы он вписался в новый интерьер |
| Гидроизоляция санузла с заходом на стены | Декор и часть мебели — их можно докупить позже, если расстановка и розетки заложены в проект |
| Черновое выравнивание стен и пола: кривизну потом не скроет никакая отделка | — |
Как собрать безопасную сантехнику, разобрано в статье о защите от протечек.
Чем порядок работ отличается от новостройки
| Что | Новостройка | Вторичка и старый фонд |
|---|---|---|
| С чего начинают | Приёмка квартиры у застройщика | Обследование инженерии и стен |
| Демонтаж | В квартире без отделки его почти нет | Показывает, что на самом деле со стенами, перекрытиями и коммуникациями |
| Электрика | Новая разводка по плану мебели | Замена старой проводки целиком, при необходимости — вводного кабеля и щита |
| Сантехника | Редуктор: давление в водопроводе нередко выше, чем рассчитана техника | Замена труб, кранов и подводок; работы на стояках — через УК и соседей снизу |
| Согласования | Шумные работы, перепланировка | Шумные работы, стояки, вводной кабель, перепланировка |
Внутри квартиры порядок общий: если ремонт во всей квартире, начинают с санузла и кухни, а в комнатах идут от окон к коммуникациям, затем к стенам, полу и потолку. Полная последовательность — в статье об этапах ремонта, про новостройку — с чего начать ремонт в новостройке.
Как начать с LEBREN
Осмотр бесплатный: инженер проводит на объекте около часа, а детальную смету присылает за 1 день. Цена закрепляется в договоре, аванс — 0 ₽ (как устроена оплата без аванса — в статье о предоплате за ремонт), а каждый этап оплачивается после приёмки независимым технадзором. Смету другого подрядчика можно принести на бесплатный аудит: инженер покажет, какие работы в ней не учтены, где цена занижена и где заложены «догоны». Сама услуга описана на странице капитального ремонта вторички и старого фонда.
Технический директор LEBREN, инженер-строитель. Лично отвечает за технические решения на каждом объекте и за то, чтобы ремонт был сдан в срок и по договору. Материал проверен по документам и практике компании.
