Этапы ремонта квартиры: с чего начать и в каком порядке

1. Исходное состояние квартиры

Новостройка. Сначала квартиру принимают у застройщика: он обязан передать объект, качество которого соответствует договору, проектной документации и обязательным требованиям, и вместе с ним инструкцию по эксплуатации. Как это делать, разобрано в статье «Приёмка квартиры в новостройке».

Затем смотрят, в какой отделке сдана квартира. Застройщики предлагают три вида: черновую, предчистовую и чистовую. В черновой, по РБК Недвижимости, проведены коммуникации и разводка электропроводки, есть теплоизоляция, двери и окна, но стены не выровнены. Чистовая означает, что квартира готова к заезду. Что именно входит в предчистовую, каждый застройщик решает сам, точные условия указаны в договоре. Подробнее — на странице «Ремонт квартиры в новостройке».

Вторичное жильё. Стены, перекрытия и ограничения перепланировки разных типов домов Петербурга разобраны в разделе «Типы домов».

2. Перепланировка — до начала работ

Переустройство и перепланировку проводят по согласованию; в Петербурге эту услугу предоставляет администрация района, решение принимают в течение 45 календарных дней. Решение о согласовании — основание для проведения работ. После их завершения в администрацию направляют уведомление, а при перепланировке прикладывают технический план помещения; завершение подтверждает акт приёмочной комиссии.

Для новостроек РБК Недвижимости приводит оценку: в черновом варианте ещё можно снести стены застройщика, а после предчистовой отделки это нерентабельно. Порядок согласования разобран в статье «Как согласовать перепланировку квартиры в Санкт-Петербурге».

3. Договор, смета и этапы

В договоре подряда указывают начальный и конечный сроки, а по согласованию — сроки этапов; подрядчик отвечает за нарушение всех этих сроков. Составлять смету по требованию потребителя обязательно, и если не сказано, что она приблизительная, цена считается твёрдой. Подробно — в статье «Смета на ремонт квартиры: как читать и проверять».

Качество отделки можно привязать к стандарту. По NormaCS и Т—Ж, с 1 марта 2026 года действует ГОСТ Р 72509-2026 «Отделочные работы. Требования к результатам работ»: он охватывает штукатурные, облицовочные, малярные и обойные работы, потолки и полы и задаёт шесть классов отделки для жилья. Стандарт добровольный и становится обязательным, если его включили в договор долевого участия, проектную декларацию или техническое задание.

4. Черновые работы

По Т—Ж, предчистовая — это отделка, в которой закончены черновые работы. Типично в неё входят выровненные полы со стяжкой, гидроизоляция и штукатурка стен в санузлах, разводка электросети со щитком, монтаж вентиляции и радиаторов, стояки канализации и водоснабжения, межкомнатные перегородки, входная дверь и стеклопакеты. Эксперт РБК описывает такую стадию как выполненные «грязные и шумные» работы: коммуникации, выровненные стены, стяжка, окна, двери и сантехника.

Мокрые зоны. По своду правил СП 29.13330.2011 «Полы» уровень пола в туалетных и ванных помещениях должен быть на 15–20 мм ниже, чем в смежных помещениях, либо полы отделяют порогом высотой не более 20 мм; на одном уровне пол допускается при дополнительных мерах против протечек, например гидроизоляции по всей площади. Гидроизоляцию от проникновения жидкостей при средней и большой интенсивности их воздействия делают непрерывной и заводят на стены не менее чем на 200 мм от уровня покрытия пола.

Тишина. Ночным временем закон Санкт-Петербурга считает период с 22.00 до 8.00, ремонт с нарушением тишины в это время наказывается штрафом. В многоквартирных домах в выходные и праздничные дни с 8.00 до 12.00 ремонтные и строительные работы, нарушающие тишину и покой, запрещены. Подробнее — в статье «Когда можно делать шумный ремонт в Санкт-Петербурге».

Мусор. Отходы строительства и ремонта, за исключением текущего, нельзя складировать в контейнеры и бункеры для твёрдых коммунальных отходов. Куда их девать, разобрано в статье «Вывоз строительного мусора после ремонта».

Контроль по ходу. Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, не вмешиваясь в деятельность подрядчика (статья 715 ГК РФ). По правилам строительного подряда, найдя отступления, которые могут ухудшить качество, он должен немедленно заявить о них подрядчику, иначе теряет право ссылаться на них позже.

5. Чистовая отделка

Чистовая отделка доводит квартиру до готовности к заезду. По Т—Ж, ни один застройщик, скорее всего, не включит в предчистовую отделку потолки, межкомнатные двери и сантехнику в ванной и туалете.

6. Приёмка и акт

Заказчик с участием подрядчика осматривает и принимает работу и немедленно заявляет о найденных недостатках. По правилам строительного подряда сдачу и приёмку оформляют актом, подписанным обеими сторонами. Как это делать и что будет, если подписать акт без проверки, — в статье «Приёмка ремонта: акты, скрытые работы и технадзор».

Чего источники не сообщают

• Единого стандарта предчистовой отделки, по РБК Недвижимости, с 2025 года нет: состав работ у каждого застройщика свой и указан в договоре.
• Технологический порядок отдельных операций внутри черновых и чистовых работ в этом материале не разбирается.
• Сроки этапов: их задаёт договор.